V průběhu nájemního vztahu často nastanou situace, kdy je potřeba původní smlouvu o nájmu upravit. Ať už se jedná o zvýšení nájemného, změnu počtu osob v bytě, nebo třeba prodloužení nájemní smlouvy, nejlepším a nejbezpečnějším řešením bývá dodatek k nájemní smlouvě.
Dodatek je právní nástroj, který umožňuje smlouvu upravit bez nutnosti ji celou rušit a nahrazovat novou. Aby ale byl platný a chránil obě strany, musí mít správnou formu a obsahovat všechny náležitosti. V tomto článku se podíváme na to, kdy dodatek použít, co musí obsahovat, a přidáme i praktický vzor dodatku k nájemní smlouvě.
Co je dodatek k nájemní smlouvě a kdy ho použít
Dodatek k nájemní smlouvě je písemná dohoda mezi pronajímatelem a nájemcem, která upravuje určité části již uzavřené smlouvy. Slouží jako forma změny, která se týká konkrétních bodů smlouvy, aniž by bylo potřeba vypovídat celou smlouvu a uzavírat ji znovu.
Dodatek by měl být použit vždy, když se mění důležité smluvní podmínky, například:
- výše nájemného nebo záloh na služby,
- doba trvání nájmu – například při prodloužení smlouvy na dobu určitou,
- změna počtu osob v bytě,
- změna způsobu platby (např. převod na jiný účet),
- nebo i oprava formálních chyb v původní smlouvě.
Díky dodatku si obě strany udrží přehled o změnách a mají důkaz v případě sporu. Z praxe nejen advokáti, ale také pronajímatelé opakují, že ústní dohoda o změně nájemní smlouvy nestačí – změna smlouvy musí být vždy provedena písemně, jinak je neplatná.
Pokud se mění více zásadních bodů, nebo dochází ke změně nájemce, je někdy lepší sepsat novou nájemní smlouvu.
Nejčastější důvody pro dodatek k nájemní smlouvě
V praxi se dodatek k nájemní smlouvě nejčastěji používá k řešení konkrétních životních situací, kdy se mění podmínky nájmu. Zde jsou nejběžnější důvody, kdy je dodatek vhodným řešením:
Prodloužení nájemní smlouvy
Nájemní smlouva na dobu určitou končí uplynutím sjednaného období. Pokud ale obě strany chtějí v nájmu pokračovat za stejných nebo upravených podmínek, lze sepsat dodatek o prodloužení nájemní smlouvy. V praxi se jedná o nejčastější dodatek, který je sjednáván. V dodatku je třeba uvést:
- nový termín ukončení nájmu,
- případné změny (např. výše nájmu nebo způsob placení),
- datum účinnosti dodatku.
Samozřejmě lze upravit i další části nájemní smlouvy, bude-li třeba.
Zvýšení nebo snížení nájemného
Chce pronajímatel zvýšit nájemné, nebo se obě strany dohodnou na jeho snížení? Pak je potřeba upravit příslušný článek smlouvy dodatkem. V něm musí být přesně uvedena:
- původní výše nájemného,
- nová výše nájemného,
- datum, od kdy změna platí.
Pozor: Zvýšení nájemného má svá zákonná omezení a u dlouhodobých smluv se často řeší i jednostranným oznámením podle občanského zákoníku. Nicméně vzájemná dohoda formou dodatku bývá nejrychlejší a nejčistší řešení. Pokud jste pronajímatel, ověřte si zda máte uzavřenou nájemní smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou a zda smlouva obsahuje inflační doložku.
Změna počtu osob v bytě
Pokud se k nájemci nastěhuje další osoba (např. partner, dítě, spolubydlící), je vhodné to do smlouvy doplnit. Změna počtu osob v bytě může mít vliv na zálohy na služby nebo pravidla užívání bytu. V dodatku se uvádí:
- jména nových osob,
- datum, od kdy v bytě bydlí,
- případné související změny (např. navýšení záloh).
Přechod z doby určité na neurčitou (nebo naopak)
Pokud se obě strany dohodnou na změně typu smlouvy, například z doby určité na neurčitou, je nezbytné tuto změnu upravit písemně formou dodatku. Stejně tak lze přejít opačným směrem – třeba pokud majitel chce zkrátit závazek a stanovit pevné datum ukončení nájmu.
Změna výše záloh na služby
Změní-li se cena energií, vodného či jiných nákladů, bývá potřeba upravit výši měsíčních záloh. Tato změna se do smlouvy doplňuje dodatkem, kde se uvedou:
- nové částky záloh,
- datum platnosti změny,
- specifikace, jaké služby se změna týká.
Změna způsobu úhrady nájemného
Občas se mění i praktické věci – třeba číslo bankovního účtu, na který nájemce hradí nájem, nebo přechod z hotovostní platby na bezhotovostní. I tyto změny způsobu úhrady nájemného je vhodné upravit v dodatku, aby se předešlo pozdějším sporům.
Oprava chyb v původní smlouvě
Stává se, že v původní smlouvě dojde k chybě – překlepy, špatná čísla, neaktuální údaje. Dodatek k nájemní smlouvě je ideální způsob, jak tyto chyby opravit bez nutnosti vypovídat a sepisovat smlouvu znovu.
Jak napsat dodatek k nájemní smlouvě
Správně sepsaný dodatek k nájemní smlouvě by měl být srozumitelný, konkrétní a formálně bezchybný. Je důležité, aby navazoval na původní smlouvu a přesně definoval změnu, kterou obě strany odsouhlasily.
Co musí dodatek obsahovat – právní náležitosti
Každý dodatek by měl mít několik základních částí, bez kterých nemusí být právně platný:
- Název dokumentu: Např. Dodatek č. 1 k nájemní smlouvě ze dne XX.XX.XXXX
- Identifikace smluvních stran: Uvést celé jméno, adresu, datum narození nebo IČO obou stran (nájemce a pronajímatele).
- Odkaz na původní smlouvu: Uveďte, k jaké smlouvě se dodatek vztahuje – např. „nájemní smlouva uzavřená dne 1. 1. 2022 mezi XY a XY“.
- Popis změny: Jasně a konkrétně – co se mění, od kdy, a případně proč.
- Datum účinnosti změny: Např. „Tato změna nabývá účinnosti dne 1. 5. 2025.“
- Závěrečná ustanovení: Potvrzení, že ostatní ustanovení smlouvy zůstávají beze změny.
- Místo a datum podpisu: Může být stejný den pro obě strany, nebo zvlášť.
- Podpisy obou stran: Ideálně vlastnoručně. U elektronického podpisu je potřeba ověřit právní platnost (např. datová schránka, kvalifikovaný podpis).
Forma dodatku – musí být písemný?
Ano, dodatek k nájemní smlouvě musí být vždy písemný, jinak je podle občanského zákoníku neplatný. U nájmů bytu nebo domu není ústní dohoda právně vymahatelná.
Dodatek lze uzavřít i elektronicky, ale je potřeba mít jistotu, že:
- podpis je ověřený (např. přes datovou schránku nebo kvalifikovaný certifikát), nebo
- je možné zpětně doložit, že obě strany s obsahem souhlasily (např. e-mailová konverzace nestačí jako důkaz).
Tipy pro pronajímatele: Jak na dodatek k nájemní smlouvě bez chyb
Pokud pronajímáte byt nebo dům, určitě jste se už někdy dostali do situace, kdy bylo potřeba něco ve smlouvě změnit. Místo vypovídání smlouvy nebo neformálních dohod je vždy lepší zvolit právně bezpečné řešení: dodatek k nájemní smlouvě.
Zde je pár praktických tipů, které vám pomohou, aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných chyb.
Jak zajistit, aby byl dodatek právně platný
- Vždy pište dodatky písemně – i když se s nájemcem znáte a máte přátelský vztah. Ústní dohody jsou neprokazatelné a u nájmu právně neplatné.
- Dodatek musí být podepsán oběma stranami – bez podpisu nájemce není dodatek platný, i kdyby ho přijal „mlčky“.
- Uveďte přesně, co se mění – například výše nájmu, datum účinnosti změny, nová délka trvání nájmu. Nepoužívejte vágní formulace jako „bude upraveno podle dohody“ – ty nemají právní váhu.
- Nepište změnu do původní smlouvy ručně – vždy raději formou samostatného dodatku s datem, kdy změna nastává.
Nejčastější chyby při změně nájemní smlouvy
- Změna bez podpisu nájemce – i když vám pošle souhlas e-mailem, nestačí to.
- Nejasně formulované dodatky – například bez uvedení účinnosti nebo bez návaznosti na původní smlouvu.
- Zapomenutí na změnu výše záloh – pokud zvýšíte nájemné, ale neaktualizujete zálohy, může dojít ke sporu.
- Psaní změn přímo do původní smlouvy bez datace a podpisů – právně neprůhledné a lehce napadnutelné.
Kdy je lepší uzavřít novou nájemní smlouvu místo dodatku
V některých případech nemá smysl skládat dodatek na dodatek a je lepší rovnou uzavřít novou smlouvu o nájmu. Zvláště pokud:
- dochází k více zásadním změnám najednou (např. nový nájemce, nová doba nájmu, nové podmínky),
- uplynulo několik let od uzavření nájemní smlouvy a právní rámec se změnil (např. nové výklady zákona),
- původní nájemní smlouva je nejasná nebo špatně sepsaná.
V takových případech je praktičtější a bezpečnější uzavřít novou nájemní smlouvu, která bude odpovídat aktuálním podmínkám a reflektovat vše, co se změnilo.
Kdy použít dodatek k nájemní smlouvě
Dodatek k nájemní smlouvě je praktický nástroj, jak flexibilně upravit stávající smluvní vztah bez nutnosti sepisovat novou smlouvu. Pro pronajímatele je to rychlý, právně platný a administrativně jednoduchý způsob, jak reagovat na změny v průběhu nájmu – ať už jde o prodloužení nájmu, zvýšení nájemného, nebo třeba změnu počtu osob v bytě.
Mějte vzor dodatku připravený pro různé situace (např. zvýšení nájemného, prodloužení smlouvy, změna osob). Ušetří vám to čas a pomůže předejít nejasnostem. Pokud si nejste jistí, vždy je lepší se poradit s právníkem – nebo využít ověřený vzor dokumentu z důvěryhodného zdroje.
Martin Rosulek je digitální nomád, který spojil podnikání na internetu s cestováním. Začínal jako backpacker a první velké zkušenosti nasbíral při ročním pobytu v Austrálii, odkud cestoval do Jihovýchodní Asie. V Kanadě strávil rok na Working Holiday a následovala několikaměsíční cesta do Centrální a Jižní Ameriky. Od té doby pracuje na dálku, nezávisle cestuje, investuje, přednáší a konzultuje. Životní přístup minimalismu, budování finanční svobody a vnitřního klidu je pro Martina esencí života.
